Et si les intérêts hypothécaires de votre nouvelle résidence personnelle étaient déductibles de vos revenus?

En effet, pour les travailleurs autonomes non incorporés, c'est maintenant chose possible. Suite à une décision de la Cour suprême du Canada, jumelée à une nouvelle position administrative de l’Agence du revenu du Canada, ces derniers peuvent utiliser la technique de la mise à part de l'argent pour transformer les intérêts hypothécaires de leur résidence personnelle, habituellement non déductibles, en intérêts déductibles.

Des chiffres renversants

En nous référant au tableau ci-contre, nous constatons qu'un individu ayant choisi d'amortir son hypothèque résidentielle de 150 000 $ (à un taux moyen de 6 %) sur une période de 20 ans pourrait déduire de ses revenus l'imposante somme de 106 388 $ au fil des années.

En tenant compte d’un taux d'imposition de 45 %, le contribuable se retrouverait plus riche de 47 875 $ après impôt. De plus, le coût d'utilisation de cette stratégie s’avère faible, à défaut d’être nul.

Qu'est-ce que la mise à part de l'argent?

Habituellement, le travailleur autonome non incorporé se sert de ses revenus bruts (chiffre d'affaires) pour payer ses dépenses d'opérations courantes et financer ses dépenses personnelles importantes, comme l'hypothèque de sa résidence.

En utilisant la technique de la mise à part de l'argent, le travailleur autonome utilise le revenu brut de son entreprise pour accélérer le paiement de son hypothèque personnelle et financer 100 % de ses dépenses d'opérations. Ce faisant, il transforme graduellement des intérêts non déductibles (hypothèque) en intérêts déductibles (emprunt pour fins d'affaires).

L'exemple de Jean

Jean est un travailleur autonome non incorporé. Dans le cadre de sa profession, il encourt annuellement 75 000 $ de dépenses d'affaires (loyer, salaires, fournitures, etc.) qui sont, jusqu'ici, payées à même ses revenus bruts de profession de 200 000 $. Jean vient aussi d'acquérir une nouvelle résidence pour laquelle il assumera une hypothèque de 150 000 $.

Une fois la technique de la mise à part de l'argent en place, Jean utilisera la portion de ses revenus qui aurait normalement servi à payer ses dépenses d'affaires pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle.

Ensuite, l'institution financière permettra à Jean d'utiliser une marge de crédit hypothécaire pour un montant équivalent au versement hypothécaire supplémentaire qu'il vient tout juste d'effectuer. Ainsi, Jean pourra, à même sa marge de crédit hypothécaire, payer ses dépenses d'affaires courantes.

Puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l'auront été pour des fins d'affaires, Jean pourra alors déduire de ses revenus les intérêts sur le montant emprunté. Il aura donc transformé des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d'affaires).

Avec des dépenses d'affaires annuelles de 75 000 $, Jean prendra donc à peine 2 ans pour transformer complètement son hypothèque initiale de 150 000 $ en marge de crédit hypothécaire, rendant du même coup les intérêts déductibles pour toute la durée de vie restante de la dette.

C'est ainsi que Jean récupérera plus de 47 875$ net d'impôt!

Le salarié et l'immeuble à revenus

Un salarié, tout comme un travailleur autonome, qui possède ou acquiert un immeuble à revenus, pourra utiliser une version différente de la mise à part de l'argent afin de, lui aussi, transformer les intérêts non déductibles de son hypothèque résidentielle en intérêts déductibles.

En effet, dans une telle situation, l'individu n'a alors qu'à utiliser la portion de ses revenus de loyer qui aurait normalement servi à payer les dépenses d'opérations de l'immeuble locatif (taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires, etc.) pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle. Et tout comme Jean dans l'exemple précédent, une fois ce versement supplémentaire effectué, l'individu utilisera alors sa marge de crédit hypothécaire pour payer les déboursés courants de son immeuble à revenus.

Puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l'auront été pour des fins d'affaires, il transformera donc graduellement des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit pour fins d'affaires).

Quelques recommandations

Puisqu'il existe d'autres stratégies de planification visant à maximiser les avantages fiscaux de la technique de la mise à part de l'argent, consultez Nancy Forlini, qui saura mettre en place une stratégie parfaitement adaptée à vos besoins en tenant compte des aspects suivants:

  • Les règles entourant le partage du patrimoine familial;
  • Les dépenses à caractère personnel et d'affaires (exemple: automobile);
  • La TPS et la TVQ perçues sur vos ventes dans le cadre de votre profession;
  • La situation où les conjoints sont co-propriétaires
  • Et bien d’autres.

Prenez rendez-vous avec Nancy Forlini et RE/MAX Solutions pour en apprendre davantage sur les moyens d'optimiser vos impôts en fonction de votre projet projet immobilier.

Ce texte est adapté de ce document.